郊区化是发达国家城市居住区位变化的联合趋势，在城市化后期具备一定的必然性。随着我国城市化进程的加快和城市基础设施体系的完备，再加居民对居住于日益推崇，居住于的空间概念必定向外伸延，城郊住宅沦为今后住宅发展的战略重点之一。当然，我国城郊住宅的发展与发达国家比起有相当大区别，必须在糅合国外经验教训的基础上，研究中国特色的城郊住宅发展规律，为城郊住宅的规划、建设和管理服务。

　　城郊住宅的含义和类型　　城郊住宅是相对于市区住宅而言，坐落于城市建成区以外、城市居住于圈以内的城市郊区住宅。广义来看，城郊住宅还包括坐落于城市郊区居住于圈以内的全部住宅。目前，人们辩论较多的是在城郊集中于研发建设的、可供城市非农人口居住于的大规模普通居住区和城郊别墅区，本文重点研究城郊普通商品住宅。

　　城郊住宅的功能和定位　　在城市化过程中，城郊住宅是城市居民主要的住宅供应来源之一，对解决问题城市住宅问题具备最重要意义。城市住宅问题不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。我国发展城郊住宅与发达国家经常出现的住宅郊区化和城市空心化有所区别。在我国现阶段，城郊住宅的定位应当以发展卫星城镇住宅和大规模城郊商品住宅区为重点，主要符合城市居民提高居住于条件和减少住宅价格的必须。

市区住宅与城郊住宅互相补足，依然具备十分最重要的起到。　　城郊住宅的优势、劣势和市场价值趋势　　根据以上分析，现阶段城市政府应当希望和重点发展城郊普通商品住宅。

　　从优势来看，城郊住宅一般布局在郊区自然环境良好的地方，密度较低，各种污染较较少，更容易疏远大自然。同时，由于市区地价较高，城郊住宅具备显著的价格优势。

住宅面积和行驶泊位比较宽阔。从劣势来看，城郊住宅外围一般是乡村社区，社会文化环境与氛围较好，社会治安情况简单。住户在商务、低收入、教育、医疗保健、娱乐、文化体育等方面不如市区便利，往往必须利用交通工具来往市区，从而减少了在交通方面的经济、时间和精力花费。

　　城郊住宅的发展规模和潜力各不相同其市场需求的发育。市场对城郊住宅的价值评判和拒绝接受接纳程度是动态的，主要影响因素还包括消费者的居住于习惯和观念、家庭收入和居住于消费水平、居住于圈的比较距离和区位概念、城郊住宅的综合居住于成本等。　　居住于习惯和观念是要求购房市场需求偏爱的最重要因素。

综合来看，随着基础设施和城镇体系的完备，再加人们居住于习惯和居住于市场需求偏爱的改变，城郊住宅的比较市场价值不会提升，市场需求潜力极大。尤其是低收益家庭不会首度沦为城郊住宅的消费主体，这在近几年城郊别墅和高档住宅发展中展现出十分引人注目。

从政府角度来看，住宅政策目标与住宅市场的大自然趋势有所差异。当前，迫切需要通过合理的规划布局、综合开发、设施建设和政策扶植，引领和增进城郊普通住宅的发展，提升其市场竞争力，确保住宅市场的协调发展。　　城郊住宅的规划布局原则　　根据现阶段城郊住宅的功能和定位，我国城郊住宅的发展重点应当放到卫星城镇建设和郊区大规模普通住宅区研发方面。

从目前国内特大城市和大城市城郊住宅的发展现状来看，多数正处于自发性和无序状态，往往不存在再行盖房、后修路、再行规划的现象，导致相当大浪费、甚至毁坏。糅合国外城市新区研发和卫星城镇建设的经验，我国城郊住宅的身体健康发展迫切需要实施统一规划、综合开发、设施建设的基本方针，提升城郊住宅在社会、经济、生态等方面的综合效益。为了充分发挥城市规划的龙头和指导作用，城郊住宅的规划布局应当反映以下几个原则：　　1、城市居住于圈统一规划原则。城郊住宅规划和布局的视野必需打破市区行政区划界限，主要反映市场和经济活动构成的居住于圈范围，充分考虑城镇体系发展和城市功能结构调整的方向和趋势。

有适当在城市规划和城镇体系规划基础上，编成城郊住宅专项规划，并把它与新区研发和卫星城镇建设融合一起。　　2、组团式集中于布局原则。根据现代城市规划理论与实践中发展趋势，城市功能结构必需转变从建成区四周非常简单平面外推的办法，市区外围应当沦为点、线、面融合网状结构，构成对外开放的城镇体系，把城市带入大自然之中。作为城郊住宅更加不应根据自然环境、地理因素、交通条件、历史文化习惯等组团式布局，以便反映其疏远大自然的特色和魅力。

另一方面，城郊住宅布局又无法过分集中，以免规模严重不足、设施艰难、资源和环境相当严重浪费。因此，在选址时不应盲目，要充分考虑市区外围现有城镇的开发利用和改建升级。

　　3、产业协商原则。城郊住宅规划布局不应留意产业协商和综合发展，强化卫星城镇的整体城市功能。

例如，可以把城市产业结构调整、开发区建设、优二兴三、旅游资源研发等战略与城郊住宅规划布局融合一起，提升其整体功能和可持续综合效益。　　4、节约土地、保护环境原则。

人多地少是我们的基本国情。比较市区住宅而言，城郊住宅在面积和环境方面具备优势，尤其必须特别强调节约土地和保护环境。　　城郊住宅的研发建设和管理　　在研发建设、市场定位、项目策划、营销推展和物业管理等方面，城郊住宅与市区住宅也有相当大区别，政府、开发商和物业管理公司都面对新的挑战，应当侧重解决问题好下列问题：　　1、的组织大规模集中于研发。政府在城郊住宅发展中起着引领和推展起到。

在做好整体规划布局的基础上，考虑到规模效益和基础设施设施拒绝，城郊住宅的研发建设不应比较集中于，有计划前进，无法四起研发。　　2、完备现代化交通系统。

城郊住宅区到市区的交通系统必需完备、便利，便利住户来往市区。城郊别墅区主要依赖家庭轿车解决问题交通问题，而城郊普通住宅区主要依赖公共交通，交通系统的配备应当有所区别。

目前，交通不便是制约我国城郊住宅发展的首要因素。　　3、实施基础设施落后设施。在统一规划布局和集中于研发土地的基础上，城郊住宅的市政基础设施设施要必要落后，避免购房户对城郊住宅便利性的疑虑。

在这方面，开发区建设中筑巢引凤的思路有一点糅合。　　4、通过竞争对话培育市场。要通过政府在规划布局、研发设施、土地出让、立项审核等方面的主导作用，使一定时期内城郊住宅项目集中于在少数区块，构成核心区效益。

这样做到可以把开发商和住宅供应项目集中于在一起，通过大家的营销推展和竞争对话土地出让、立项审核等方面的主导作用，使一定时期内城郊住宅项目集中于在少数区块，构成核心区效益。这样做到可以把开发商和住宅供应项目集中于在一起，通过大家的营销推展和竞争对话增进市场热点构成和蔓延挤满市场人气，提升城郊住宅市场的整体运营效果。

回应开发商也要在经营策略中高度重视，无法只看见彼此之间的竞争关系，也要强化协商，相互促进。　　5、合理展开市场定位。

从现阶段住宅市场发育情况、居住于习惯、购房心理等方面考虑到，中低收入家庭依然选用市区居住于。因此，高品质城郊住宅的市场需求较小。但从政府看作，为节约土地资源、维护，不应重点希望低价位城郊普通住宅的发展。如果有效地解决问题设施和交通问题，其市场潜力极大。

有所不同的城郊住宅区和住宅项目应当有所注重。　　6、增强物业管理和服务。由于城郊住宅离市中心较近，物业管理的内容更加多，可玩性更大。

特别是在安全性保卫国家、住户日常服务、社区文化和交通管理等方面，物业管理公司面对的任务十分艰巨。为此，政府应当通过集中于规划布局和研发建设增强社区功能和城市综合管理，开发商也要在设计和开发阶段提早计划和启动物业管理，为物业管理公司建构有利条件。

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